吕政办发［2005］176号

吕梁市人民政府办公厅

关于印发吕梁市城市房屋拆迁管理办法的通知

各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：

现将《吕梁市城市房屋拆迁管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

二OO五年八月二十八日

吕梁市城市房屋拆迁管理办法

第一章总则

第一条为了加强我市城市房屋拆迁管理，规范城市房屋拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市房屋拆迁工作合法有序进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山西省城市房屋拆迁条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市城市规划区内国有土地上的房屋拆迁包括旧城区拆迁改造工程和拆迁项目验收，适用于本办法。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划、有利于城市旧区改造，有利于改善城市环境和居民生活条件，有利于保护城市历史文化特色和文物古迹。

第四条本办法所称拆迁当事人包括拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋承租人，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。

第五条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

第六条吕梁市房地产管理局、各县（市）建设、房地产管理局（中心）具体对本行政区域城市房屋拆迁和拆迁项目验收工作实施监督管理。土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。其它有关部门依照有关法律、法规和本办法的规定，互相配合，共同做好城市房屋拆迁工作。

第二章拆迁管理

第七条市、县（市）人民政府建设行政主管部门应当组织编制城市旧区改造控制性详细规划，并依法报经批准。城市房屋拆迁的街区应当具有批准的修建性详细规划。

市房地产管理局和各县（市）人民政府应当组织有关部门，按照城市总体规划和城市旧区改造控制性详细规划的要求，根据当地社会经济发展水平，制定城市房屋拆迁的中长期计划和年度计划。房屋拆迁年度计划应当报上一级人民政府备案。

对涉及拆迁的建设项目，建设行政主管部门在审批前，应当以适当形式予以公示，充分听取拟拆迁范围内利害关系人的意见。建设项目规划一经批准，建设单位不得擅自变更；确需变更的，必须经建设行政主管部门重新审批。建设行政主管部门在批准其变更前，应当重新进行公示。

不符合前三款规定的，不得实施房屋拆迁。

第八条拆迁单位应当向房地产管理部门申请取得房屋拆迁许可证。

申请领取房屋拆迁许可证时，应当提交下列资料：

房屋拆迁许可申请书；

建设项目批准文件；

建设用地规划许可证；

国有土地使用权批准文件；

拆迁规划和拆迁方案；

办理存款业务的金融机构出具的拆迁安置资金证明；

产权清晰、无争议的安置用房证明。

市、县（市）房地产管理部门应当自收到申请之日起３０日内，对申请事项进行审查；对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。取得房屋拆迁许可证的，方可实施拆迁。未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的,依据国务院〈城市房屋拆迁管理条例〉第三十四条予以处罚；以欺诈手段取得房屋拆迁许可证实施拆迁的,依据国务院〈城市房屋拆迁管理条例〉第三十五条予以处罚；房屋拆迁许可证核准的拆迁范围，不得超越建设用地规划许可证核定的用地范围。

第九条拆迁方案应当包括：

（一）拆迁范围、方式、时间；

（二）拆迁范围内房屋的基本情况；

（三）拆迁补偿安置资金费用预算；

（四）产权调换房屋的标准和地点；

（五）临时周转用房；

（六）周转房准备情况。

第十条市、县（市）房地产管理部门应当在发放房屋拆迁许可证之日起５日内发布拆迁公告，公布拆迁人、拆迁范围、建设项目、拆迁过渡方式、拆迁期限等。拆迁人应当及时将公布内容告之被拆迁人。

第十一条市、县（市）房地产管理部门依据建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件，确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：

（一）新建、扩建、改建房屋及其附属物；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）建立新的房屋租赁关系。

（四）分列房屋户名。

市、县（市）房地产管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过１年。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经市、县（市）房地产管理部门批准，延长暂停期限不得超过１年。

第十二条拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起５日内，在拆迁范围内公示下列内容，公示时间不得少于３０日：

建设用地规划许可证；

房屋拆迁许可证；

拆迁计划和拆迁方案；

拆迁补偿安置资金落实情况；

其他需要公示的内容。

第十三条拆迁人与被拆迁人应当依法签订书面房屋拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人依法签订书面房屋拆迁补偿安置协议。

拆迁人应当自房屋拆迁补偿安置协议签订之日起１５日内，向房屋拆迁管理部门备案。

第十四条实行货币补偿的，房屋拆迁补偿安置协议应当载明下列事项：

被拆迁房屋的地点、建筑面积、结构型式、层次、户型、朝向和土地使用权取得方式等基本情况；

货币补偿金额及其支付办法和期限；

搬迁期限；

搬迁补助费、其他拆迁补偿费用及其支付办法和期限；

违约责任与争议解决方式；

当事人认为需要明确的其他事项。

第十五条实行房屋产权调换的，房屋拆迁补偿安置协议除载明本条例第十二条规定的（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项事项外，还应当载明下列事项：

（一）安置用房的地点、建筑面积、结构型式、层次、户型和朝向等情况；

搬迁过渡方式和过渡期限；

周转用房地点、建筑面积、结构型式、层次及水、电、气、暖等生活设施情况；

房屋产权调换差价结算办法和时间；

临时安置补助费支付办法和期限。

第十六条在拆迁期限内，拆迁人不得实施造成未搬迁的被拆迁人或者房屋承租人用水、用电、用气、取暖中断以及排污、交通阻断等影响生产、生活的行为。

第十七条被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出房屋拆迁补偿安置方案，经市、县（市）房地产管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后实施拆迁：

有产权纠纷的；

房屋共有人不能协商达成一致意见的；

产权人下落不明的；

暂时无法确定产权人的。

第十八条拆迁补偿安置资金和对被拆迁人的安置不落实的，不得实施拆迁。

第十九条拆迁市、县（市）房地产管理部门代管的房屋，在拆迁前应当做好房屋状况记录，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第二十条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经市、县（市）房地产管理部门同意，办理房屋拆迁许可证变更手续，市、县（市）房地产管理部门应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转嫁给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被搬迁人，并自转让合同签订之日起３０日内予以公告。

第二十一条拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。市、县（市）房地产管理部门应当对拆迁补偿安置资金的使用进行监督。

拆迁人应当在办理存款业务的金融机构设立拆迁补偿安置资金专门账户，由市、县（市）房地产管理部门与拆迁人、出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构三方签订《拆迁补偿安置资金使用监督协议》，明确资金的使用、审批程序及违反协议的法律责任等。

第二十二条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满１５日前，市、县（市）房地产管理部门提出拆迁申请，拆迁期限一般不得超过１年。市、县（市）房地产管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起１０日内给予答复。

第二十三条拆迁人具有相应资质等级可以自行拆迁，否则应委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。市、县（市）房地产管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起１５日内，将拆迁委托合同报市、县（市）房地产管理部门备案。接受委托的拆迁单位违反此规定的，依据国务院〈城市房屋拆迁管理条例〉第三十七条予以处罚；

第三章拆迁项目验收

第二十四条在拆迁许可期限内完成拆迁的项目，拆迁人应当向房屋所在地的市、县（市）房屋拆迁管理部门书面提出房屋拆迁项目验收申请，并提交下列材料：

（一）城市房屋拆迁项目验收申请；

（二）拆迁方案落实情况书面汇报；

（三）与被拆迁人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》；

（四）被拆迁人领取补偿款项的收据或证明（须有被拆迁人签字）；

（五）办理存款业务的金融机构出具的安置用房建设资金证明；

（六）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿过渡费缴存资金证明。

第二十五条城市房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁人书面申请和汇报材料之日起5日内审查完毕。报送材料不齐全的，应当自审查完毕之日起5日内书面通知申请人，并告知需补充的文件或材料；报送材料齐全的，应当自审查完毕之日起20日内组织验收。由于特殊原因在20日内不能组织验收的，经拆迁项目所在地房屋拆迁管理部门负责人批准，可以延长5—10日，并书面告知申请人延期理由。

第二十六条拆迁项目应当与拆迁许可的范围相一致，验收的主要内容：

（一）拆迁项目的范围；

（二）拆迁项目具备施工条件;

（三）拆迁项目有无上访遗留问题；

（四）拆迁过程中有无采取断电、断水、断气以及封堵道路等不当手段，迫使被拆迁人、承租人订立补偿安置协议行为；

（五）拆迁过渡费用、安置用房建设计划及资金落实情况。

第二十七条城市房屋拆迁管理部门对拆迁项目验收合格的，出具拆迁项目验收文书，验收不合格的，书面通知申请人，并提出整改要求。整改合格后，重新申请验收。

第二十八条拆迁人申领《建筑工程施工许可证》应当提交拆迁项目验收文书，未经拆迁项目验收或验收不合格的项目，建设行政主管部门不予发放《建筑工程施工许可证》。

第二十九条城市房屋拆迁主管部门及其工作人员，应当严格执行有关法律、法规和本办法的规定，不得随意增减验收事项和无故拖延验收时间，不得为不符合法定城市房屋拆迁项目办理验收手续。

第三十条拆迁人在完成房屋拆除后１５日内向市、县（市）房地产管理部门提交书面报告及有关档案资料。

拆迁人应当将被拆迁人房屋的土地使用权证房屋所有权证缴回原发证机关并办理注销登记。属于公有房屋的，房屋产权人应当将房屋租赁证统一收回并注销登记。

市、县（市）房地产管理部门应当建立房屋拆迁档案管理制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。

第四章拆迁补偿与安置

第三十一条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

第三十二条拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除国家另有规定外，被拆迁人可以依法选择拆迁补偿方式。

第三十三条被拆迁房屋的建筑面积，依据房屋所有权证的记载确认。

被拆迁房屋的用途，以房屋所有权证的记载为准；房屋所有权证未记载用途的，由市、县（市）房屋所有权登记管理部门依据城市规划行政主管部门提供的合法有效文件进行确认

第三十四条非住宅房屋分为商业用房和非商业用房二类(商业用房是指商业、金融、保险、娱乐、餐饮、服务行业的用房，其余为非商业用房)。

住宅改作非住宅使用的，同时具备下列条件者可以按非住宅认定：

1、私房自开业：开业部位在房屋所有权证的合法建筑范团内，且办理土地使用权性质变更的，有产权人、共有人或者直系亲属(含配偶)的有效工商营业执照和税务登记证。

2、私房、单位房出租开业：开业部位在房屋所有权证的合法建筑范围内，有经营房屋租赁登记证、土地使用权租赁许可证明，有与(房屋租赁合同)户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。

3、直管公房原租赁户开业：有原公有住房租赁登记证，有经营房屋租赁登记证，有与原租赁户或者同住父母、子女(含配偶)户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。

住宅改为非住宅的建筑面积认定按照下列办法确认：

私房和单位自有房屋自营开业的，以向工商部门申领营业执照时的登记面积为依据，营业用房占地面积应在国有上地改变用途许可证用地面积范围内；其他租赁房屋开业的，以向房产管理部门申领的房屋租赁登记证为依据。

第三十五条被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价格，根据其区位、用途、结构型式、建筑面积、装饰装修等因素，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，以房地产市场评估价格确定。

第三十六条被拆迁人选择产权调换的，有权要求拆迁人提供的安置用房建筑面积不少于被拆迁房屋的建筑面积，拆迁人和被拆迁人应当按照被拆迁房屋的补偿金额和提供安置用房的价格，结清产权调换差价。

被拆迁房屋和安置用房的价格按照房地产市场评估价格确定。

拆迁人应当协助被拆迁人办理安置用房的房屋所有权和土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件。

第三十七条享受城市最低生活保障待遇的被拆迁人，仅有一处住宅房屋且被拆迁房屋建筑面积小于４５平方米，实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于４５平方米的成套住宅作为安置用房，安置用房４５平方米以内的部分不结算差价，超过４５平方米的部分，按房地产市场价格结算。

房屋拆迁管理部门应当将享受前款规定条件的被拆迁人，在拆迁范围内进行公示，接受社会监督。

第三十八条拆迁人提供的安置用房，必须符合有关法律、法规的规定，符合有关技术、质量、安全标准。

第三十九条新建的安置用房应当做到设施完善，符合国家安全质量标准，并经建筑工程质量监督等有关部门验收合格后，方可交付使用。

第四十条安置用房为期房的，低层和多层房屋的过渡期限不得超过２年；中高层和高层房屋的过渡期限不得超过３年。过渡期限应当自被拆迁人搬迁之日起计算。拆迁人不得擅自延长过渡期限，期房使用人也应按时腾退周转房。

第四十一条在房屋拆迁过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行解决住房的，拆迁人应当自被拆迁人搬迁之月起３个月内支付临时安置补助费。临时安置补助费按照当地租赁与被拆迁房屋相当面积、区域的住宅房屋所需费用的平均价格确定。被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不再支付临时安置补助费。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行解决住房的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人应当自逾期之月起按照原规定标准的３倍支付临时安置补助费；拆迁人已提供周转用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起支付临时安置补助费。

第四十二条被拆迁房屋实行货币补偿的，拆迁人应当在支付被拆迁人房屋补偿安置资金时，一并支付搬迁补助费；被拆迁房屋有承租人的，拆迁人应当将搬迁补助费支付承租人。

被拆迁房屋实行产权调换的，拆迁人应当支付被拆迁人或者房屋承租人的搬迁补助费。被拆迁人或者房屋承租人从周转房迁往安置用房时，拆迁人应当再次支付搬迁补助费。

第四十三条搬迁补助费和临时安置补助费的标准，依据省人民政府出台的标准执行。

第四十四条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当与被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第四十五条拆迁政府直管公有住房或者单位自管公房的，承租人享有优先购房的权利，承租人向产权人支付购房款后，拆迁人对承租人进行补偿、安置；实行产权调换的产权人可易地安置承租人，易地安置应当在规划市区内，且住房面积不低于原住房面积；享受社会最低生活保障的承租人，无力自行解决住房的，给予妥善安置。

第四十六条拆迁房改住房时，被拆迁人购买全部产权的，可以选择货币补偿或者产权调换；不购买全部产权的，可以按产权比例给予货币补偿。

第四十七条拆迁学校、医院、体育场馆、幼儿园等用于社会公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第四十八条房屋拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化名城、历史文化街区的，依照有关法律、法规的规定办理。房屋拆迁中涉及古树名木的，应当依法予以保护；其他花木、绿地，按照城市规划不能保留的，拆迁人应当按照有关规定进行补栽、补种或者补偿。

第四十九条城市房屋拆迁需要迁移公共设施或者各种管线的，由所有权人按照城市规划自行迁移，所需迁移费用，由拆迁人给予补偿。补偿金额和支付方式由双方当事人协商确定。

第五十条因拆迁非住宅房屋造成经营者停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

拆迁范围内产权性质为住宅，拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的，拆迁人应当根据其经营年限及纳税实际情况给予适当补偿。

前两款规定的具体补偿办法，依据省人民政府制定标准执行。

第五章拆迁评估

第五十一条市、县（市）人民政府应当根据省人民政府制定的房屋拆迁价格评估办法，每年制定并公布一次当地不同区位的房屋拆迁评估指导价。

第五十二条拆迁人领取房屋拆迁许可证后，应当委托房地产价格评估机构，依据房屋拆迁评估指导价对被拆迁房屋进行评估，确定拆迁范围内被拆迁房屋补偿标准参考价格，并将被拆迁房屋的评估因素、评估依据等主要情况在被拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于１０日。

第五十三条被拆迁房屋的评估应当由具有房地产价格评估资质的机构依据房屋拆迁评估指导价进行评估。

房地产价格评估应当遵守房地产估价规范，做到公开、公平、公正。

房地产价格评估报告应当由注册房地产估价师签字并经其所在评估机构盖章。

第五十四条市房地产管理部门应当建立房地产价格评估技术鉴定专家库。

技术鉴定专家应当具备连续从事房地产价格评估工作5年以上执业经历的注册房地产估价师资格。

第五十五条房屋拆迁价格评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日；延长拆迁期限的，估价时点为批准延长拆迁期限之日。

第五十六条拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁补偿价格达不成协议的，应当在１０日内协商确定房地产价格评估机构；协商不成的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门组织拆迁人、被拆迁人随机抽取具有房地产价格评估资质的房地产评估机构进行评估。

前款规定的评估费用由拆迁人支付。

第五十七条房屋拆迁当事人应当协助房地产价格评估机构进行评估，提供有关资料，配合实地勘察。

第五十八条拆迁人与被拆迁人对房地产价格评估机构的评估结果认可的，依照该评估结果进行补偿。对评估结果有异议的，可以在被告知评估结果之日起５日内，委托其他房地产价格评估机构重新进行评估。评估费用由委托方支付。

重新评估结果与原评估结果的误差范围在３％之内的，采用原评估结果。重新评估结果与原评估结果的误差范围超过３％的，房屋拆迁当事人可以协商解决；协商不成的，经当事人申请，由市、县（市）房地产管理部门组织拆迁人、被拆迁人从专家库中随机抽取5人以上的专家组成房地产价格评估技术鉴定专家委员会，对评估结果进行鉴定。经鉴定维持其中一个评估结果的，鉴定费用由过失的评估机构承担；经鉴定需要重新评估的，重新评估的费用和鉴定费用由原来两个评估机构分摊。

第六章拆迁纠纷裁决

第五十九条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉，诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第六十条房屋拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，当事人可以向市、县（市）房地产管理部门申请裁决；市、县（市）房地产管理部门是被拆迁人的，向市、县（市）人民政府申请裁决。

第六十一条申请裁决应当符合下列条件：

申请人是拆迁当事人；

有明确的被申请人；

有具体的裁决请求、事实与理由；

申请人提出申请的时间最迟不得超过拆迁期限届满前３０日。

第六十二条申请裁决的当事人，应当向裁决机关提交书面申请，同时按照被申请人人数提交申请书副本。

申请书应当载明下列事项：

当事人的姓名、性别、年龄、职业、工作单位、身份证明和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者负责人的姓名、职务；

裁决请求和所根据的事实与理由；

证据和证据来源，证人姓名、身份证明和住所；

其他需要说明的内容。

第六十三条申请人是拆迁人的，还应当提供下列资料：

房屋拆迁许可证；

被拆迁房屋和安置用房的结构、建筑面积、平面示意图以及相应的评估报告；

其他需要提供的资料。因被拆迁人或者房屋承租人拒绝配合，拆迁人无法提供被拆迁房屋结构、建筑面积、平面示意图及其评估报告的，可以在申请书中做出说明并提供相应的证明材料，裁决机关经核实情况属实的，可以受理。

第六十四条申请人是被拆迁人或者房屋承租人的，还应当提供下列资料：

房屋所有权证或者租赁关系证明；

户口簿、身份证等合法身份证明；

其他需要提供的资料。

第六十五条裁决机关应当自收到裁决申请书之日起１０日内进行审查。符合受理条件的，向申请人发送受理通知书；不符合受理条件的，向申请人发送不予受理通知书，并说明理由。

裁决机关应当自受理裁决申请之日起１０日内将申请书副本发送被申请人。被申请人自收到申请书副本之日起１０日内向裁决机关提交书面答复。

第六十六条裁决机关裁决城市房屋拆迁纠纷，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当自受理申请裁决之日起３０日内作出裁决。

第六十七条裁决机关裁决城市房屋拆迁纠纷，应当坚持公开、公平、公正的原则。

裁决机关工作人员与裁决事项有利害关系的，应当回避。裁决机关裁决时，当事人要求举行听证的，裁决机关应当组织听证。

第六十八条拆迁当事人对裁决机关不予受理裁决申请的决定，或者裁决不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院起诉。

第六十九条拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿，或者对被拆迁人、房屋承租人提供安置用房、周转用房，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地设区的市、县（市）人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市、县（市）房地产管理部门依法申请人民法院强制拆迁。诉讼期间不停止拆迁的执行。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第七章法律责任

第七十条拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条进行处罚。

未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

擅自延长拆迁期限的。

第七十一条妨碍房地产管理部门工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十二条违反本办法有关规定，房地产评估价格显失公正的，评估结果无效；对当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任，并市、县（市）房地产管理部门对房地产评估机构给予警告、依法降低资质等级，情节严重的吊销资质证书。

第七十三条违反本办法第六条、第六十条规定的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的行政处分；造成严重后果的，依法给予降级、撤职、开除的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十四条有下列行为之一的，对房屋拆迁管理部门直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分：

违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；

核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责，或者对违法行为不予查处的；

未按本办法规定发布拆迁公告的；

房屋拆迁管理部门实施房屋拆迁的；

违反本办法规定实施强制拆迁的；

违反本办法规定的其他行为。有前款行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则

第七十五条本办法自发布之日起施行。主题词：城市房屋管理办法通知抄送：市委各部委，市人大办公厅，市政协办公厅，市中级人民法院，市检察院，各人民团体，各新闻单位。吕梁市人民政府办公厅2005年9月30日印发吕政办发［2005］177号吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市房地产开发经营管理办法的通知各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：

现将《吕梁市房地产开发经营管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。二OO五年八月二十八日吕梁市房地产开发经营管理办法

第一章总则

第一条为了规范房地产开发经营行为，加强房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，维护房地产权利人的合法权益。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》及有关法律、法规之规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理，均应遵守本办法。

第三条本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在本市国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、房地产开发项目转让和在开发项目建设过程中预（销）售商品房或出租商品房等行为。

第四条吕梁市房地产管理局、各县市人民政府房地产管理局（中心）负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

计划、土地、工商、物价等其他相关行政管理部门应当依照各自的职责分工，协同做好房地产开发经营的管理工作。

第五条房地产开发应当根据城市规划和土地利用总体规划、年度建设用地计划，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

房地产开发应当坚持旧城区改造与新城区建设相结合的原则，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第二章开发企业

第六条房地产开发企业的设立，应当符合相关法律、法规、规章规定的企业设立条件，并具备国家建设行政主管部门规定的资质条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业的申请登记进行审查时，应当听取同级房地产管理部门的意见。

第七条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产管理部门备案：

(一)营业执照复印件；

(二)企业住所证明；

(三)企业章程；

(四)验资证明；

(五)企业法定代表人的身份证明；

(六)专业技术人员的资格证书和聘用合同；

(七)法律、法规、规章规定的其他文件。

房地产开发企业分立、合并或者变更名称、法定代表人、主要管理人员和技术人员等事项的，应当在工商行政管理部门批准并办理变更手续后的30日内，到房地产管理部门备案并办理相应变更手续。

第八条本市行政区域以外的房地产开发企业进入本市从事房地产开发经营活动，应当到市房地产管理局备案。

外商投资设立房地产开发企业，应当符合本办法第六条第一款的规定，并依照外商投资企业法律、行政法规的相关规定办理有关手续。

第九条房地产开发企业资质实行分级管理和年检制度。

各县市房地产管理局（中心）根据房地产开发企业的资产、专业技术人员、开发经营业绩等，对企业资质初审，报市房地产管理局复审（审批）后，报省建设厅审批。

房地产开发企业资质等级的确定和资质的管理，按照国家有关部门的相关规定执行。

第十条房地产开发企业应当按照资质证书确定的资质等级从事房地产开发业务，不得越级承揽业务。未取得资质等级证书或者超资质等级从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条进行处罚。

房地产开发企业承揽房地产开发业务，应当遵守下列规定：

(一)一级房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制；

(二)二级房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目；

(三)三级房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的开发项目；

(四)四级房地产开发企业只能承担层数在六层以下且建筑面积不超过8万平方米的开发建设项目。

第三章开发建设

第十一条房地产开发应当按照“先确定项目、后开发建设”的原则进行。

计划部门应当会同房地产管理部门编制房地产开发年度计划，报经同级人民政府批准后实施；但对全市经济社会影响较大的、跨行政区域的以及其他重点房地产开发项目计划，还应当报经市人民政府批准。

经批准的房地产开发项目，按照国家有关规定需经计划部门核准的，还应当报经计划部门核准，并纳入全市年度固定资产投资计划。

第十二条房地产开发用地应当符合本市土地储备制度的相关规定，以公开招标、拍卖的方式取得，但法律和国务院规定可以采取划拨方式的除外。

已确定的房地产开发项目，应当通过公开招投标的方式确定开发企业。

第十三条土地使用权出让前，建设行政管理部门和房地产管理部门应当就下列事项编制《房地产开发项目建设条件意见书》，作为土地使用权出让的依据之一：

(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

(二)城市规划设计条件；

(三)基础设施和公共设施的建设要求；

(四)城市规划道路代征、代拆要求；

(五)基础设施建成后的产权界定；

(六)项目拆迁补偿、安置要求；

(七)其他需要明确的事项。

第十四条土地行政管理部门应当向中标的房地产开发企业核发房地产开发项目中标通知书，建设行政管理部门应当按照国家有关规定向中标的房地产开发企业核发建设用地规划许可证。

第十五条房地产开发企业在收到开发项目中标通知书之后，应当与土地行政管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定期限交清全部土地使用权出让金。

土地行政管理部门对按规定期限交清全部土地使用权出让金并符合其他规定条件的房地产开发企业，应当核发国有土地使用权证书；建设行政管理部门对开发项目规划设计方案已经审定并符合其他规定条件的，应当核发建设工程规划许可证副本。

第十六条房地产开发项目竣工后，应当进行竣工验收；住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。经验收合格的，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。否则，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条、第三十七条进行处罚。

房地产开发项目的竣工验收和综合验收，由房地产开发企业向房地产管理部门提出验收申请；房地产管理部门应当自收到验收申请之日起30日内，依照有关法律、法规和规章的规定，组织工程质量监督、消防、人防等有关部门或者单位，对涉及公共安全的内容和城市规划设计条件的落实、城市配套设施的建设、单项工程的工程质量以及拆迁补偿安置、物业管理等综合内容进行验收。

第四章监督管理

第十七条房地产开发项目的招、投标双方应当依法签订开发项目建设书面合同，明确各自的权利、义务和责任。

第十八条房地产开发企业应当在与房地产开发项目招标方签订合同之日起5日内，到市房地产开发管理机构领取《房地产开发项目手册》。

房地产开发企业应当将房地产开发项目性质、占地面积、建设工程规划许可证号和开工许可证号、商品房预售许可证号、城市规划道路的代征代拆完成情况、拆迁补偿安置情况、项目建设进度等房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发管理机构备案，接受房地产开发管理机构检查。

房地产管理部门应当将《房地产开发项目手册》记录的内容作为资质审查和年检的依据。

第十九条房地产开发企业应当根据开发项目设立项目建设资本金，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

项目建设资本金应当存入银行专户，并在房地产管理部门的监督下专款用于房地产开发项目建设。

第二十条房地产开发企业应当严格按照规划行政管理部门审定的规划方案进行项目开发建设，统筹安排配套基础设施建设，承担划定的规划道路代征、代拆任务。

第二十一条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。

土地使用权出让合同约定动工开发期限满1年未动工开发的，土地行政管理部门应当征收其相当于土地使用权出让金20％的土地闲置费；满2年未动工开发的，土地行政管理部门应当无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第五章开发项目转让和商品房预售

第二十二条房地产开发企业转让开发项目，应当符合下列条件：

(一)属依照本办法规定中标的开发项目，并已交清全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；

(二)投入开发建设的资金(不包括土地使用权出让金)已达到工程建设总投资的25％以上；

(三)已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

(四)法律、法规、规章规定的其他条件。

第二十三条房地产开发项目有下列情形之一的，不得转让：

(一)权属有争议的；

(二)地上建筑物和其他附着物权属不明，或者属共有物但未经其他共有人书面同意的；

(三)所承担的城市规划道路代征、代拆任务尚未完成的；

(四)未按规定的进度要求完成城市基础设施和公共设施建设任务的；

(五)法律、法规、规章禁止转让的其他情形。

第二十四条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当依法办理土地使用权变更登记，并自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产管理部门备案。

第二十五条房地产开发企业转让房地产开发项目时，开发项目的相关合同及拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给受让人；有拆迁补偿安置事项的项目，项目转让人还应当书面通知被拆迁人。

第二十六条房地产开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门提出书面申请，并提交下列文件：

(一)营业执照和资质证书；

(二)土地使用权证书；

(三)建设工程规划许可证和开发项目建设工程施工许可证；

(四)按提供的预售商品房计算，经建设行政主管部门核验的投入开发建设资金达到工程总投资25％以上的证明文件；

(五)经登记备案的《房地产开发项目手册》；

(六)建筑工程施工合同；

(七)商品房预售方案及预售商品房平面图（附预售房面积计算表）；

(八)法律、法规、规章规定的其他文件。

第二十七条房地产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，做出同意或者不同意的答复；对同意的应当核发商品房预售许可证，不同意的应当书面说明理由。擅自预售商品房的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条进行处罚。

第二十八条房地产开发企业发布商品房预售广告，应当载明商品房预售许可证的文号。房地产开发企业预售商品房时，应当向预售商品房购买人出示商品房预售许可证。

第二十九条房地产开发企业预售商品房，应当与预售商品房购买人签订书面合同，明确双方的权利、义务和责任。

房地产开发企业为预售商品房所作的宣传广告，其内容应当作为对预售商品房购买人的承诺条款，写入预售商品房购买合同。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持商品房预售合同到房地产行政管理部门登记备案。

第三十条房地产开发企业预售商品房所得价款，应当存入银行专户，在房地产管理部门的监督下专款用于该项目建设，在支付和清偿该项目的全部建设费用之前不得挪作他用。

第三十一条预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助预售商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

房地产开发企业应当在预售商品房建成交付使用时，向预售商品房购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

第六章法律责任

第三十二条当事人申请办理房地产开发经营有关事项，有关行政管理部门在规定的期限内不予办理也不予答复，以及受罚当事人对房地产管理部门和其他有关行政管理部门依照本办法做出的行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十三条房地产管理部门及其他相关行政管理部门的工作人员，在房地产开发经营管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；情节严重构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第七章附则

第三十四条本办法所称的商品房，是指房地产开发企业建设的供出售用的住宅、别墅、度假村、写字楼、办公楼、商业用房、服务业用房、公用事业用房、标准工业厂房、仓库等。

第三十五条本办法自颁布之日起施行。

主题词：房地产经营管理办法通知

抄送：市委各部委，市人大办公厅，市政协办公厅，市中级人民法院，市检察院，各人民团体，各新闻单位。

吕梁市人民政府办公厅2005年9月30日印发