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索  引  号111423LL00100/2022-103185
发文字号 发布日期2022年09月26日
发文机关吕梁市住建局 关  键  字
标  题吕梁市住房和城乡建设局 吕梁市行政审批服务管理局 中国人民银行吕梁市中心支行 中国银保监会吕梁监管分局 关于印发《吕梁市商品房预售资金监管 实施细则》的通知
主题分类 成文日期2022年09月26日

各县(市、区)住房和城乡建设局、行政审批局、人民银行各县(市)支行、吕梁银保监分局(县、市)监管组:

现将《吕梁市商品房预售资金监管实施细则》予以印发,请遵照执行。




吕梁市住房和城乡建设局       吕梁市行政审批服务管理局

中国人民银行吕梁市中心支行     中国银保监会吕梁监管分局

2022年9月26日                

(主动公开)


吕梁市商品房预售资金监管实施细则(试行)

第一条为进一步加强商品房预售资金的监督管理,防止商品房交易风险,保障购房人的合法权益,维护房地产市场交易秩序,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》和《山西省商品房预售资金监管办法》等有关法律法规和政策,结合实际,制定本实施细则。

第二条凡在本市行政区域内批准的商品房建设项目,其预售资金的收存、支取、使用及其监督管理适用于本实施细则。

第三条本实施细则所称商品房预售资金,是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将其开发建设的商品房在取得预售许可证后和不动产首次登记完成前预售给购房人,由购房人按合同约定支付的全部购房款,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

第四条市住房和城乡建设局负责指导和监督全市商品房预售资金监管工作。市房产管理服务中心、各县(市、区)住房城乡建设或房产管理部门、经开区管委会行政审批局(以下统称“监管部门”)具体负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。

人民银行分支机构按照账户管理有关规定,负责指导商业银行做好监管账户管理工作;银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查;行政审批部门负责做好《商品房预售许可证》发放、撤销管理;市城市管理局负责预售人(房地产开发企业)不按规定使用商品房预售款项的行政处罚。

第五条本细则所称购房人,是指购买预售商品房的法人单位、组织和个人。

本细则所称预售人(房地产开发企业),是指依法取得《商品房预售许可证》,进行商品房预售的房地产开发经营企业。

本细则所称监管银行(即受托银行)是指与监管部门、预售人(房地产开发企业)签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。监管银行应满足监管部门商品房预售资金监管系统技术标准要求,具备与监管部门信息系统联网能力,实现信息实时传递与交换功能。

本细则所称放贷银行是指与预售人(房地产开发企业)签订或达成项目贷款协议,并为购房人提供按揭贷款用于支付购房款的银行。

本细则所称监管账户,是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售资金的账户。

第六条商品房预售资金监管,遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则,确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设。

第七条各级预售资金监管部门会同同级人民银行分支机构、银保监部门综合商业银行的监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素,通过公开招标方式,确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管部门应当与中标银行签订商品房预售资金监管金融服务协议,建立监管银行名录,并将监管银行名录在监管部门门户网站予以公示。

监管部门应当对监管银行名录实施动态调整,每两年为周期组织考核评价,淘汰未履行预售资金监管职责以及无法承担预售资金监管工作的银行。

第八条预售人(房地产开发企业)申请商品房预售许可前,应当按照“一证一户”的原则,将拟预售的商品房建设项目,作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”),在项目所在地监管部门确定的监管银行名录中选择商业银行设立商品房预售资金监管专用账户(下称“监管账户”),实行单独管理,并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明。未设立专用账户的监管项目,行政审批部门不予发放《商品房预售许可证》。

第九条监管部门、监管银行、房地产开发企业三方应当签订商品房预售资金监管协议(以下简称“监管协议”)。监管协议应明确各方权利、义务和责任,明确预售资金收存和使用方式、监管额度、代偿住房公积金逾期贷款及违约责任等内容。

第十条房地产开发企业申请办理商品房预售许可时,应当在预售方案中明确预售资金监管计划,并提交预售资金监管协议,协议主要内容在预售方案中予以明确,并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

预售资金监管计划应包括以下内容:

(一)项目重点监管额度,包括单体工程重点监管额度明细;

(二)项目用款计划;

(三)监管银行、账户名称、账号;

(四)其他需要说明的情况。

房地产开发企业取得商品房预售许可后,应将商品房预售资金监管相关规定告知购房人,将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置以及监管部门门户网站进行公示,并在商品房预售合同中予以明确。

第十二条监管项目预售过程中,企业名称、监管银行、监管账号、开户范围、预售项目名称等相关信息原则上不得变更。预售人(房地产开发企业)因特殊原因需变更相关信息的,需与原监管银行到监管部门共同申请变更,经监管部门审核通过后,重新签订监管协议,并将原结余资金在3个工作日内全部转入新设立的监管专户。

第十三条批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象。监管账户应严格按照“一个预售许可证设立一个监管账户”的原则设立,该账户不得支取现金。监管账户名称必须为基本账户名称+预售项目名称,预留签章要与专用账户名称一致。监管账户中每笔预售资金入账应载明对应房号、买受人,保证每套房预售资金入账可查。一个企业有多个预售项目的,监管账户应分别设立,监管账户中预售资金缴存、支出,应以幢为基本单位分别管理,按楼幢号分别记账。

第十四条商品房预售资金应当全部直接存入监管账户,不得存入其他账户。

预售人(房地产开发企业)在与购房人签订商品房买卖合同后,应当向购房人开具监管账户缴款单。购房人应当凭缴款单,将全部购房价款直接存入监管银行专用账户。购房人贷款购买商品房的,购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的,购房人应将合同约定支付的预购房款直接存入监管银行专用账户,放贷银行、住房公积金机构发放贷款应将监管银行专用账户作为唯一到账账户。预售人(房地产开发企业)不得以任何方式自行收取任何性质的商品房预售资金,预售人(房地产开发企业)办理商品房预售合同网签备案时,需提供监管银行出具的购房交款凭证,有关部门办理网签备案前,应当核对预售资金已存入监管账户的凭证,对未按规定将预售资金存入监管账户的,不予办理商品房预售合同》网签备案,并记入企业诚信档案。

第十五条监管部门应当认真履行监管责任,做好日常指导和监督工作,建立预售项目巡查制度。

监管银行应设立专门部门,指定专人负责商品房预售资金监管工作,做好监管账户监控,定期与本级监管部门进行对账。并根据楼盘表网签成交信息、合同约定的购房款支付信息,实时掌握该项目房屋已销售房号和应进入监管账户的购房款金额,并按幢、按套建立购房款明细管理台账,做到专款专用。每月底将监管账户数据汇总以及发生变化,包括监管账户进账、支取按楼、幢、户形成详细报表,与监管部门数据信息共享。

监管银行、贷款银行要积极配合监管部门开展预售资金监管执法检查工作。对监管、发放贷款工作中发现房地产开发企业存在违规挪用重点监管额度内资金等问题,应当立即停止拨付并告知本级监管部门,监管部门及时作出处理。

第十六条预售人(房地产开发企业)与购房人之间解除商品房预售合同的,应共同到有关部门申请撤销商品房预售合同网签备案,有关部门审核准予撤销的,监管部门出具《商品房预售资金退款通知书》,监管银行应在2个工作日内按照《商品房预售资金退款通知书》,将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行、住房公积金管理中心账户。

第十七条商品房预售资金实行全程监管,分为重点监管资金和非重点监管资金。监管部门根据项目情况综合确定重点监管资金总额,但不低于工程建设预算总额(含建筑安装、区内基础设施及公共配套设施费用)的110%,全装修交付商品房项目,应将装修成本纳入其中。商品房预售资金重点监管额度须在商品房预售资金监管协议中载明。

重点监管资金实行专款专用,必须用于有关的工程建设,不得用于支付任何借(贷)款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用;在监管账户存续期间,商业银行不得擅自划扣;设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。

预售人(房地产开发企业)支付有关工程建设费用,可申请使用重点监管资金。由监管部门按照三方协议约定进行审核,符合约定条件的,按照本细则规定办理资金使用手续。申请的重点监管资金用于支付本项目工程建设进度款、建筑材料、配套设施、设备、全装修工程进度款等款项以及有关本项目的工程建设费用。

非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金,非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用,优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。

监管账户内累计预售资金超过重点监管额度后,监管银行应告知监管部门和预售人(房地产开发企业),预售人(房地产开发企业)可自行提取重点监管额度以外的资金,优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。

第十八条使用重点监管资金应以项目工程进度和资金使用计划为依据,首次拨付节点不得早于主体工程±0.00。按照主体工程结构达到地上“正负零”、主体工程三分之一、主体工程三分之二、主体工程封顶、基本建成三方验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记7个环节设置资金使用节点:

(一)施工进度达到地上主体工程±0.00以上未达三分之的,监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的85%;

(二)施工进度达到地上主体工程三分之一以上未达三分之二的,监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的70%;

(三)施工进度达到地上主体工程三分之二以上主体结构未封顶的,监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的55%;

(四)施工进度达到地上主体工程封顶的,监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的40%

(五)项目基本建成,房地产开发企业组织施工单位和监理单位三方验收,具备验收合格资料的,监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的20%

(六)取得项目综合竣工验收备案的,监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的5%;

(七)完成不动产首次登记并达到购房人可单方办理不动产转移登记条件的,监管协议无其他约定的,可以全额拨付剩余监管资金。

第十九条监管部门可以根据预售人(房地产开发企业)动态考核、信用评价及资产负债情况,适当提高或降低使用资金额度,但每个节点提高或降低的比例不得超过5%。其中,对于信用等级评价为A的,提高3%的使用资金额度,信用等级评价为C级的,降低3%的使用资金额度。

第二十条房地产开发企业申请使用重点监管资金,应当按照监管部门确定的拨付节点提出用款申请。申请时需提交以下材料:

(一)企业用款申请表;

(二)工程建设进度相关证明材料及影像资料;

(三)监管账户对账单;

(四)授权委托书及受托人身份证复印件;

(五)房地产开发企业拟向本项目施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位支付款项的,提供合同及对方指定的银行账户;房地产开发企业已提前支付上述单位相关款项的,提供付款证明;

(六)应当提供的其他材料。

第二十一条监管部门在受理房地产开发企业重点监管资金使用申请后,应当进行必要的现场查勘,并在3个工作日内完成审核,符合使用条件的,出具《商品房预售监管资金拨付通知书》;对不符合使用条件的,监管部门向开发企业出具不予拨付通知书,并以书面方式说明理由。

《商品房预售监管资金拨付通知书》中应明确资金拨付额度及方向。预售人(房地产开发企业)按照本细则第二十条规定提供付款证明的,应将相应的资金拨付至其指定的银行账户;提供拟付款证明的,应将相应额度的资金拨付至施工、材料设备供应或者有关单位指定的银行账户。

第二十二条监管银行应在收到《商品房预售监管资金拨付通知书》2个工作日内拨付相应款项至收款单位账户。

第二十三条有关部门对监管账户进行冻结或扣划的,监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质,并在1个工作日内将有关情况书面告知监管部门,并严格执行《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)之规定。

第二十四条当预售项目存在重大风险隐患时,监管部门应报请属地政府同意后全面接管预售监管账户或建立政府监管账户,实施封闭管理,保障账户资金安全,优先用于本项目工程建设;监管银行应当积极予以配合。

第二十五条如监管协议无其他约定的,完成不动产首次登记后,即可申请解除预售资金监管。房地产开发企业在完成不动产首次登记后申请解除预售资金监管的,监管部门应当自受理之日起1个工作日内完成审核。对于符合解除监管条件的,由监管部门出具《商品房预售资金监管解除通知书》,监管银行按照《商品房预售资金监管解除通知书》解除资金监管,解除监管后的账户及剩余资金,由预售人(房地产开发企业)自行处理。

对于监管协议中签订关于代偿住房公积金逾期贷款内容的,工程项目完成竣工验收或不动产首次登记后,在账户内保留该项目楼栋监管资金总额的0.2%,用于代偿住房公积金逾期贷款。办结不动产正式抵押后解除对该项目楼栋保留的代偿住房公积金逾期贷款的资金监管。

第二十六条预售人(房地产开发企业)有下列情形之一的,监管部门可不予批准预售人(房地产开发企业)用款申请。

(一)预售款未达到重点监管资金额度的;

(二)施工进度未达到地上主体工程±0.00的;

(三)用款申请超出使用节点用款额度的;

(四)收款单位与申请款项用途不符的;

(五)发现前期存在未按规定使用商品房预售资金的;

(六)提供虚假材料申请用款的:

(七)其他不应批准用款的事项。

第二十七条预售人(房地产开发企业)有下列情形之一的,监管部门责令限期整改,并可以暂停拨付监管资金,将其行为记入企业信用档案。逾期未改正的,可暂停其商品房预售和合同网签备案,情节严重的,依法追究其法律责任。

(一)未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户或以收取其他款项为名变相逃避监管的;

(二)提供虚假材料骗取预售资金或未按规定将预售资金用于监管项目工程建设的;

(三)房地产开发企业存在严重违法违规行为,预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的;

(四)未将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示的;

(五)其它违反本细则规定或商品房预售资金监管协议的行为。

第二十八条监管银行有下列行为的,监管部门通报其上级主管部门,责令其限期改正,限期未整改到位的,停止预售资金监管业务,依据和监管部门签订的金融合作协议、资金监管协议承担相应的责任,三年内不得在本市承担商品房预售资金监管。

(一)与预售人(房地产开发企业)串通设立虚假资金账户逃避监管的;

(二)未按规定将预售资金存入监管账户的;

(三)未经监管部门核实同意,擅自支付或超额支付商品房监管资金的;

(四)擅自截留、挪用、拖延支付商品房预售资金的;

(五)擅自将预售资金支付给与本监管项目工程建设无关的单位,造成预售资金被挪用的;

(六)对实施商业贷款和公积金贷款银行未按规定将发放贷款存入监管账户的;

(七)其他违反本细则规定或商品房预售资金监管协议的行为。

第二十九条施工单位、监理单位提供虚假证明或采取以“提供商票”等其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的,由有关部门依法对相关责任单位和责任人予以处理,将其违规行为计入企业信用信息系统,并向社会公示。

第三十条商品房预售资金监管部门违反本细则规定,造成监管缺失或违法监管的,按有关规定对有关责任人追究责任。

监管银行未经监管部门核实同意擅自拨付重点监管额度内资金的,应负责追回资金,无法追回的,依法承担相应赔偿责任。

监管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由相关部门依法依纪处理,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十一条各县(市、区)及吕梁经开区管委会商品房预售资金监管,可结合当地实际参照本细则执行。

第三十二条本实施细则自下发之日起施行。

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