图为《吕梁市住宅物业管理条例》颁布实施新闻发布会现场。

为更好地规范物业管理行为，提升市民生活质量，吕梁市人大常委会坚持“小切口、有特色”立法理念，通过立法推进全市物业管理工作规范化、法治化建设。历时8个月，《吕梁市住宅物业管理条例》于2024年11月22日经山西省第十四届人大常委会第十五次会议批准，将于2025年5月1日起正式施行。《条例》围绕物业服务、监督保障、法律责任等内容，进一步规范物业服务管理中各方主体的行为，明确物业主管部门及相关部门、基层组织在物业管理中的职责，保障物业服务管理规范运行，切实回应人民日益增长的美好生活需要，让群众的幸福感、获得感、安全感更加真切。

住宅物业管理既是群众身边的“关键小事”，又是基层治理的“民生大事”，住宅物业管理的好坏直接影响居民的获得感、幸福感、安全感。

2024年11月22日，山西省第十四届人大常委会第十五次会议批准通过了《吕梁市住宅物业管理条例》，将于2025年5月1日起正式施行。这部“小切口、有特色”的地方性法规，围绕物业服务、监督保障、法律责任等内容，规范了物业服务管理中各方主体的行为，明确了物业主管部门及相关部门、基层组织在物业管理中的职责，将为我市物业管理规范化、法治化提供坚实支撑，对促进市域社会治理现代化发挥积极作用。

顺民意，物业立法正当时

物业管理是城市管理的基础，也是城市管理的延伸，直接体现了一个城市的品位。近年来，在吕梁市委、市政府的重视和相关部门的共同努力下，在吕梁市人大常委会的依法监督推动下，吕梁市物业管理水平不断提升，但与人民群众期盼、与现代化城市管理标准还存在一定差距。

根据吕梁市住房和城乡建设局的数据显示，截至2024年底，全市住宅小区共1957个，提供专业化物业服务小区908个，涉及物业服务企业587个，物业从业人员近1万余人。随着物业规模的不断扩大，住宅物业服务质量与业主、物业使用人的期望值之间的差距越来越大，出现了很多新问题和新矛盾，住宅物业服务投诉成为广大群众投诉较为集中的领域。用地方性法规规范物业服务管理中各方主体的行为，明确物业主管部门及相关部门、基层组织在物业管理中的职责，保障物业服务管理规范运行，对于预防和解决物业服务管理矛盾纠纷十分重要。

“一方面，物业服务人服务意识不强，存在服务态度不好、服务质量不高的问题，业主不满意；另一方面，业主和物业使用人对物业服务人的配合不够，存在欠缴物业费和占用消防通道堆放杂物等问题，物业服务人与业主、物业使用人之间的矛盾纠纷时有发生，物业投诉也比较多，加之吕梁市的物业服务市场不成熟，大多数住宅小区业主大会开不起来，业委会、物管会成立困难，成为广大人民群众反映强烈的突出问题。”市人大常委会法工委主任李瑞青的话语直戳我市物业管理痛点。

此外，随着城市住房制度改革的推进，物业管理日益成为社区治理的重要组成部分。中共中央国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》等中明确提出“改进社区物业服务管理”；山西省《宜居住宅建设标准》中强调，宜居住宅除既要“建得好”，更要“管得好”。通过地方立法，构建住宅物业服务管理的制度体系，规范街道、社区相关职责职权，实现社会治理重心下移，对打造共建共治共享的社会治理格局，推进吕梁高质量发展具有重要意义。

听民声，开门立法把准脉

物业管理涉及面广，矛盾较为突出，如何做到兼顾各方利益，凝聚各方共识，对《吕梁市住宅物业管理条例》的起草是一大挑战。市人大常委会副主任闫玉萍认为：“坚持‘开门立法’，做到‘问需于民、问计于民’，才是找到治理平衡点的关键。”

2024年4月，市人大常委会成立了由市人大常委会法工委、市发展和改革委员会、市司法局、市市场监督管理局、市住房和城乡建设局、市城市管理局等相关部门组成的立法工作小组。6月初，由市人大常委会副主任闫玉萍带队，法工委组织立法工作小组先后深入岚县、柳林县、汾阳市、离石区的12个住宅小区，实地查看物业管理情况，了解掌握广大居民住户对物业管理的意见，发掘好的经验做法，广泛征求业主、物业使用人、物业服务人、职能部门对立法工作的意见建议。

在调研中，立法调研组为确保调研结果真实可靠，每到一处都详细了解小区的环境设施、物业服务的实际运作情况，与小区住户、业主委员会成员、物业服务企业工作人员等进行面对面交流，在倾听他们心声和诉求的同时，也在寻找物业管理工作中好的经验和做法。这一举措不仅得到了广大群众的一致认可，也得到了物业公司和业主委员会的积极响应和支持。大家纷纷表示，将积极参与物业管理法规的制定和实施，共同推动物业管理行业的健康发展，为创造更加舒适、和谐的居住环境一起努力。

在广泛调研的基础上，立法工作小组形成《吕梁市住宅物业管理条例（草案）》初审稿，提交市四届人大常委会第十八次会议进行初审。随后，市人大法制委、常委会法工委书面征求了一府一委两院、各县（市、区）人大常委会的意见建议，并通过《吕梁日报》、“吕梁人大之声”微信公众号全文刊登《吕梁市住宅物业管理条例（草案）》初审稿，向社会公开征求意见。同时，深入多个街道办、社区和住宅小区，广泛收集群众意见建议。

在《吕梁市住宅物业管理条例》的制定过程中，吕梁市人大常委会还多次组织召开专业研讨座谈会，邀请政府部门、法律专家、物业企业代表、业主和市民代表等多方人士共同参与，大家围绕物业管理的各个方面，如服务标准、收费规范、纠纷解决机制等展开深入讨论。通过思想的碰撞和交流，为条例的完善提供了多元化的思路和方案。闫玉萍告诉记者：“研讨座谈会可以为社会各界提供了一个很好的沟通对话平台，各部门、单位和群众代表坐下来互相倾听、充分沟通、发表观点，进一步明晰依法执法的服务理念，优化人民至上的服务态度，让全过程人民民主理念更加可感可知，真正做到科学立法、民主立法、依法立法。”

2024年9月13日，立法工作小组召开了《吕梁市住宅物业管理条例（草案）》座谈论证会，就《条例（草案）》的重点内容、条款设置、措辞用语等多方面提出意见和建议。

“小区居民搭建一些小房子，或者车棚，该怎么样处理？”

“关于物业费的收取和使用，应该建立一个透明的规范的机制，物业公司应当定期公开费用的收支情况，接受业主的监督。”

“物业管理纠纷易发多发，且形式多样，建议明晰物业管理中的政府职责和部门职责。”

……

在座谈论证会上，立法咨询专家、基层立法联系点、市直相关单位、街道办、物管中心、物业行业协会、业主、业主委员会、物业服务人和市民代表等结合实际，积极发言、各抒己见。经过一次次“面红耳赤”的激烈讨论和一遍遍“咬文嚼字”的修改，各方之间的“同心圆”渐渐有了轮廓、“公约数”慢慢有了答案。

解民忧，科学立法开良方

良法是善治的前提。《吕梁市住宅物业管理条例》始终坚持问题导向，借鉴全国及我省其他市立法的成功经验，结合我市“小切口”立法特色，充分发挥地方性法规实施性、补充性、探索性功能，贯彻实施民法典住宅物业的有关规定，补充细化上位法，探索总结我市物业管理提升的有关经验，为破解物业管理难题开出法治良方。

遇到物业问题到底该找谁？物业管理涉及政府多个职能部门，因职能交叉，有时会陷入“谁都能管，谁也没管”的怪圈。为避免县级以上政府主管部门、基层政府和办事处出现职责不清、履职不到位、监管缺失的问题，《条例》分别对市县乡（镇）三级人民政府，住房和城乡建设、居（村）委会在住宅物业管理方面的职责做了具体规定，确立了协调联动机制，推进住宅物业服务管理力量下沉，发挥属地管理优势。同时，进一步细化了住宅物业主管部门的组织、指导、监督管理职责，以及街道办事处、乡镇人民政府和村委会在住宅物业管理中的指导、协助职责。

物业管理纠纷易发多发，且纠纷类型多种多样，怎样加强基层化解力度？《条例》分别对业委会和物管会的法律地位、成立条件和职责等进行了规定。一是明确规定业主委员会的产生、组成和工作职责，确保业委会依法成立；二是赋予街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会在业委会逾期不召开会议时有权组织召集会议，确保业委会发挥实效；三是明确规定业委会及其委员的各项禁止行为，促进业委会规范履职；四是明确物管会的组建和职责，充分发挥基层人民调解组织的作用，及时预防、排查、疏导、化解物业管理各类矛盾纠纷，做到“大事化小，小事化了”。

严守立法底线，维护法治统一，是地方立法最基本的要求。《条例》严格遵循“不抵触”原则，上位法有规定的，在规定的处罚种类和幅度范围内，作了进一步细化、具体化；上位法规定较为笼统的，参照其他省市并结合我市实际予以确定，避免与上位法冲突、抵触，切实维护法治统一。

“物业小事”牵动的是“民生大事”。《吕梁市住宅物业管理条例》的诞生，是我市住宅物业管理工作的重要里程碑，承载着广大居民对美好生活的向往，标志着我市住宅物业管理工作进入了规范化、法治化的新阶段。也是吕梁市人大常委会通过法治手段和运用法治力量，不断保障和改善民生的又一重要实践。闫玉萍表示，《条例》正式实施后，市人大常委会将适时通过执法检查等多种方式进行监督，推动《条例》落地见效，让广大居民享受到更加规范、高效、满意的物业服务，不断提升居民群众的获得感、幸福感、安全感。

民生无小事，枝叶总关情。随着城市化进程的加快，物业服务与广大居民的生活息息相关，它不仅关乎着居民的日常生活质量，还影响着城市的形象和发展。相信随着《吕梁市住宅物业管理条例》的正式施行，必将更好推动我市住宅物业服务管理高质量发展，满足全市人民群众高品质生活需求，进一步实现社会高效能治理。