吕梁市住房和城乡建设局

关于印发《吕梁市业主委员会组建及运行工作指引》和《吕梁市物业管理委员会组建运行工作指引》的通知 

吕住建规〔2025〕1号

各县（市、区）住建局、石楼县（交口县）城乡建设和交通运输局、吕梁经开区建设管理局：

为进一步指导和协助业主成立业主大会和选举业主委员会，规范业主大会和业主委员会行为，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山西省物业管理条例》《吕梁市住宅物业管理条例》等法律法规，我局制定了《吕梁市业主委员会组建及运行工作指引》和《吕梁市物业管理委员会组建运行工作指引》，现印发给你们，请各地物业管理行政主管部门指导街道、社区参照执行。

各地要积极推动辖区内符合条件的小区设立业主大会、选举业主委员会，并依法依规监督业主委员会履行职责。

附件：1.吕梁市业主委员会组建及运行工作指引

     2.吕梁市物业管理委员会组建运行工作指引

吕梁市住房和城乡建设局

2025年10月1日    

（主动公开）

附件1：

吕梁市业主委员会组建及运行工作指引

第一步 申请召开首次业主大会会议

（一）申请条件

1.物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%;

2.已交付的专有部分面积不足建筑物总面积的50%,但自第一个业主入住之日起满两年的。

（二）申请人

物业管理区域内的业主、建设单位、物业服务企业。

（三）申请部门

物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

（四）准备资料

1.物业管理区域证明；

2.房屋及建筑物面积清册；

3.业主名册；

4.建筑规划总平面图；

5.交付使用共用设施设备的证明；

6.物业服务用房配置证明；

7.其他有关的文件资料。

符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到申请报告之日起30日内，指导成立首次业主大会会议筹备组。

第二步 成立筹备组

（一）人员构成

业主代表、街道(乡镇)代表、社区党组织、居(村)民委员会代表、建设单位。

（二）必要条件

1.筹备组成员人数应为7人以上单数；

2.业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或居(村)民委员会组织业主推举产生，业主代表人数不得低于筹备组总人数的二分之一；

3.筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府的代表担任。

（三）名单公示

筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。

（四）筹备内容

在街道办事处、乡（镇）人民政府的业务指导下，筹备组应当自成立之日起90日内完成以下筹备工作：

1.确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

3.草拟管理规约、业主大会议事规则:

4.依法确定首次业主大会会议表决规则；

5.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

6.制定业主委员会选举办法；

7.完成召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

（五）公告要求

筹备内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第三步 召开首次业主大会

（一）召开时间

筹备组应当自成立之日起90天内完成筹备工作，并组织业主召开首次业主大会。逾期未能召开的，经街道办事处、乡镇人民政府同意，延期30日。筹备组在业主大会成立后解散。

（二）指导监督

街道办事处、乡镇人民政府。

（三）召开方式

采用集体讨论或书面征求意见的形式，采用书面征求意见方式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

采用集体讨论方式的，业主大会应确认参加会议的业主或委托代理人的身份，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，表决意见应由业主本人签名。非业主或者未取得委托权的不得参加表决。

物业管理区域内业主人数较多的，以幢、单元、楼层为单位，推荐一名业主代表参加业主大会会议。

（四）召开程序

1.会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、表决规则等内容，于业主大会召开七日前，在本物业管理区域内的出入口、大堂、电梯厅、公告栏等人员进出通道，以及微信等新媒体进行公告，并以书面形式告知社区居（村）民委员会；

2.表决票、选票可通过设立投票箱、上门或者寄挂号信、快递、传真、网络等可追溯方式发放和回收，并在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应当在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下确定是否延期，并在物业管理区域内公告；

3.业主大会会议决定应当在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督，并书面告知社区居（村）民委员会。

（五）会议内容

1.表决《业主大会议事规则（草案）》《业主委员会工作规则（草案）》《管理规约（草案）》；

2.选举业主委员会成员和候补成员；

3.预定的其他事项。

第四步 成立业委会

（一）业主委员会委员及候补委员的候选人产生方式

1.社区党组织推荐；

2.居民委员会、村民委员会推荐；

3.业主自荐或者推荐，推荐人选应当经本人同意。

（二）业委会委员具备条件

1.物业管理区域内的业主；

2.具有完全民事行为能力；

3.遵守国家有关法律、法规；

4.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

5.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

6.具有一定的组织能力；

7.具备必要的工作时间。

（三）业委会成立条件

1.业主委员会由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

2.业主委员会委员人数为5至13人的单数，任期为3至5年，具体由业主大会管理规约约定，任期届满自行终止，可以连选连任。

3.业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起3日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

4.业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开会议，经三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会应当召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任负责召集，过半数的委员出席方可召开，业主委员会委员不得委托他人出席会议，作出决定时应当经全体委员过半数签字同意。

5.业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会定期召开；逾期仍不召开的，可在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

6.根据业主大会议事规则的规定:业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

7.业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

8.鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、社区支部委员、居(村)民委员会成员、退休党员等通过法定程序担任业主委员会委员。

第五步 业委会备案

（一）备案时间

业主委员会应当自选举产生之日起30日内。向物业所在地的街道办事处，乡镇人民政府办理备案手续。向县(市、区)房地产行政主管部门提供相关资料进行报备。

（二）备案资料

1.业主大会成立和业主委员会选举的情况；

2.管理规约；

3.业主大会议事规则；

4.业主大会决定的其他重大事项。

（三）变更备案

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

（四）刻章

街道办事处、乡镇人民政府应当自收到业主委员会备案资料之日起7日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。

业主委员会依法履行职责，代表业主维护物业管理区域内全体业主的合法权益。

附件1：附件：业主委员会成立和运行相关附件.doc

附件2：

吕梁市物业管理委员会组建运行工作指引

为推进和规范我市物业管理委员会组建工作，根据《山西省住房和城乡建设厅关于印发<物业管理委员会组建运行办法>的通知》（晋建房规字〔2025〕16号），制定本工作指引。

物业管理委员会临时代行业主委员会部分相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织，接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区党组织的指导和监督。充分发挥业主中的中共党员、人大代表、政协委员和社区志愿者在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会成员。

第一步 公告

（一）成立条件

尚未召开业主大会或召开业主大会后，未选举产生业主委员会的住宅小区，应当按规定组建物业管理委员会。

符合物业管理委员会组建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当就拟组建物业管理委员会事项进行公告，自公告之日起30日内，组建成立物业管理委员会。

（二）公告要求

符合组建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告中明确物业管理委员会成员的人选要求、报名方式、起始日期等。

公告应当在物业管理区域内两处以上显著位置公示。物业管理区域显著位置是指公告栏、小区出入口、单元门、电梯轿厢内、客服场所等。

公示期限不得少于7日。

第二步 推荐人选

（一）人数要求

物业管理委员会由社区（村）“两委”、社区工作者、网格员、业主等7人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。

（二）人选条件

业主担任物业管理委员会成员的，应当符合下列条件：

1.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力和文化，具备必要的工作时间；

2.具有完全民事行为能力；

3.未被列为失信被执行人；

4.本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；

5.未有《吕梁市住宅物业管理条例》规定的禁止行为；

6.无法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。

物业管理委员会成员应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私、失职失责。

（三）推荐方式

物业管理委员会成员人选通过下列方式产生：

1.居（村）民委员会代表由居（村）民委员会负责推荐；

2.业主代表由居（村）民委员会负责组织小区业主联名推荐或者业主自荐。联名业主人数应当不少于10名，并经被推荐人选本人签字同意；业主自荐应当征得不少于10名其他业主签字同意。一名业主只能推选一名业主代表。

第三步 确定人选

拟组建物业管理委员会事项公告公示截止日后5日内，街道办事处（乡镇人民政府）根据申报情况，确定物业管理委员会成员候选人，并指定物业管理委员会主任及副主任。其中：物业管理委员会主任由社区（村）“两委”代表中的党员代表担任；副主任由一名业主代表担任。优先推荐党员业主代表进入物管会。

第四步 公示

物业管理委员会成员名单确定后，街道办事处（乡镇人民政府）应当将成员姓名、职业、住址等情况在物业管理区域内两处以上显著位置公示，公示期限不得少于7日。如有异议的，应书面向街道办事处（乡镇人民政府）提出，街道办事处（镇人民政府）应当在5日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于7日。

公示期满无异议或者经核查异议不成立的，物业管理委员会自公示期满之日或者核查结果公示之日起正式成立。

第五步 备案

物业管理委员会成立后，街道办事处（乡镇人民政府）负责备案。街道办事处（乡镇人民政府）应当将备案情况及时告知所在地县级相关行政主管部门。

第六步 物管会职责及工作运行

（一）物管会职责

物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，履行下列职责：

1.推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；

2.召集业主大会会议，报告物业管理委员会年度履职情况；

3.组织业主依法选聘、解聘物业服务人，与解聘的物业服务人进行交接；

4.拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法；

5.协助处理维修资金的使用相关工作以及组织维修资金的补交、续交；

6.及时了解业主（物业使用人）的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费用；

7.组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主（物业使用人）违反管理规约的行为进行制止；

8.制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

9.定期向业主通报工作情况，每年公示物业管理委员会成员中业主代表应当交纳的物业费用情况；

10.配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作；

11.配合、支持居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

12.业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

（二）物业管理委员会会议

物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当每两个月召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上成员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。

物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持。

物业管理委员会会议应当有过半数成员且过半数业主代表成员参加。业主代表成员不能委托代理人参加会议。

物业管理委员会作出的决定应当经过半数成员签字同意。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示10个工作日。

物业管理委员会全体成员有同等表决权。

物业管理委员会对于需要业主共同决定的事项不得擅自作出决定。

（三）物业管理委员会成员资格终止情形

物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格应当终止：

1.不再是本物业管理区域内业主（物业使用人）；

2.以书面形式向物业管理委员会提出辞职并经同意的；

3.居(村)民委员会代表因工作岗位调整，不能继续担任的；

4.因健康等原因无法履行职责的；

5.拒不召集、拒不参加或者阻挠召开物业管理委员会会议的；

6.违反书面承诺的；

7.一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上的；

8.法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

属于前款第一项、第二项、第三项情形的，其成员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第四项、第五项、第六项、第七项情形的，物业管理委员会应当提请街道办事处（乡镇人民政府）终止其成员资格；属于前款第八项情形的，按照相关规定处理。

物业管理委员会成员资格终止，物业管理委员会应当在7日内向所在地街道办事处（乡镇人民政府）办理变更备案，并在物业管理区域显著位置公示，公示期限不少于7日。物业管理委员会成员应当自资格终止之日起5日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给物业管理委员会。

（四）物业管理委员会成员的补充

物业管理委员会成员发生缺额的，由街道办事处（乡镇人民政府）按照本指引推荐人选中的推荐方式及时进行补充。

（五）工作经费

物业管理委员会工作经费，由物业管理委员会结合实际提出申请，由业主依法共同决定。工作经费收支情况应在物业管理区域显著位置进行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于10日。

（六）任期

物业管理委员会的任期一般不超过3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）重新组建物业管理委员会。

（七）物业管理委员会解散情形 

物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并与业主委员会办理移交手续后解散；因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时解散物业管理委员会。

物业管理委员会解散后，街道办事处（乡镇人民政府）应当在物业管理区域内显著位置公示。

（八）法律责任

物业管理委员会应当依法履行职责。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处（乡镇人民政府）参照业主委员会管理的相关法律法规依法处理。

附件：2-1.物业管理委员会组建工作流程

2-2.关于物业管理区域组建物业管理委员会的公告

2-3.物业管理委员会成员人选推荐表

2-4.物业管理委员会成员人选业主联名推荐表

2-5.物业管理委员会成员人选业主自荐表

2-6.物业管理委员会成员书面承诺书

2-7.物业管理委员会组建情况公示

2-8.物业管理委员会备案表

附件2-1：

物业管理委员会组建工作流程

一、公告：街道办事处（乡镇人民政府）拟组建物业管理委员会相关事项。

二、推荐人选：居（村）民委员会推荐、业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

三、确定人选：街道办事处（乡镇人民政府）根据人选推荐情况，确定物业管理委员会成员组成名单。

四、公示：物业管理委员会成员姓名、职业、住址等应当在物业管理区域内显著位置公示。

五、备案：物业管理委员会成立后，街道办事处（乡镇人民政府）负责备案。街道办事处（乡镇人民政府）应当将备案情况及时告知所在地县级相关行政主管部门。

解读链接：【图解】市住建局关于《吕梁市业主委员会组建及运行工作指引》的解读

          【图解】市住建局关于《吕梁市物业管理委员会组建运行工作指引》的解读

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