关于咨询如何计算拆迁安置房出售交差额税原值的问题

网民朋友，您好！

承受方涉及税费：

一、契税相关政策

1.《山西省人民代表大会常务委员会关于契税适用税率以及减免税事项的决定》(2021年7月29日山西省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过)第一条规定“契税适用税率为百分之三”

2.《国家税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号规定“(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

(二)对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

(三)纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息;不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。”

转让方涉及税费：

二、增值税及附加相关政策

1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 财税〔2016〕36号附件3第五条规定“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。”

2.《中华人民共和国城市维护建设税法》第二条 规定“城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。” 第四条规定“纳税人所在地在市区的，税率为百分之七;”

3.根据《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（中华人民共和国国务院令第448号）规定：“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3％，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

4.《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》财综〔2010〕98号第二条规定“地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。”

5.《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）规定“自2023年1月1日至2027年12月31日对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。”

三、个人所得税相关税收政策

1、“百分之二十税率”政策依据

根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第9号）第二条及第三条第一款第三项规定：“个人所得税的税率：...（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”第六条第一款第五项“应纳税所得额的计算...（五）财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”。

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第707号）第十六条第一款第二项“个人所得税法第六条第一款第五款规定的财产原值，按照下列方法确定：...（二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；”以及第十七条“财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税”。

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔2006〕108号第二条：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。其中城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定，其原值分别为：
    (1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;
    (2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;
    (3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;
    (4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除:(1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;(2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

2、“核定征税”政策依据

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定”。

根据《山西省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（晋地税发[2006]149号）第二条：“关于纳税人不能提供完整准确原购房合同、发票等有效凭证缴纳个人所得税问题，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》有关精神，结合我省目前转让住房交易情况，对个人住房转让收入缴纳个人所得税，凡是不能提供完整准确原购房合同、发票等有效凭证的，一律暂按纳税人住房转让收入的1%比例缴纳个人所得税”。

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第四条：“《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税”。

3、税收优惠政策

根据《财政部 国家税务总局关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》财税字〔1999〕278号第四条：“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”。

根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）第一条：“自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税”。

四、土地增值税相关政策

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号第三条规定“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

五、印花税相关政策：

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 财税〔2008〕137号第二条规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

此外：如果转让的房产属于房改房、经济适用房等原供地方式为划拨土地的，出让方还需补缴土地价款。根据晋税发（2021）55号文件，自2022年1月1日起，该项目划转给税务部门负责征收。目前，吕梁市税务部门依据同级自然资源部门按套计算开具的缴费通知征收，据了解按成交计税价格的1%计征。关于土地出让金问题税务局只负责收缴，具体政策请咨询8223111。

感谢您对我市税收工作的关注、理解和支持，欢迎继续批评和监督，同时祝您身体健康，生活顺心，工作顺利。